Die Abnahme wirkt wie ein formaler Schlusspunkt, ist aber der rechtlich wichtigste Moment eines Bauprojekts. Mit ihr ändern sich Fristen, Zahlungen und die Frage, wer im Streitfall was beweisen muss. Wer sie gut vorbereitet, schützt sich für Jahre.
Was die Abnahme bedeutet
Mit der Abnahme bestätigen Sie, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Sie sind dazu verpflichtet, wenn das Werk fertig ist. Wegen unwesentlicher Mängel dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern, wegen wesentlicher schon (§ 640 BGB).
Die wichtigsten Folgen der Abnahme:
- Die Schlusszahlung wird fällig.
- Die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen.
- Vor der Abnahme muss in der Regel der Betrieb beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Danach müssen in der Regel Sie einen Mangel nachweisen.
Vorsicht bei der "fiktiven Abnahme"
Auch Schweigen kann eine Abnahme sein. Setzt der Betrieb Ihnen nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und Sie reagieren nicht oder verweigern ohne Nennung mindestens eines Mangels, gilt die Leistung als abgenommen. Bei Verbrauchern greift das nur, wenn der Betrieb in Textform auf diese Folge hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB). Reagieren Sie auf eine Abnahmeaufforderung also immer, und zwar schriftlich.
Wie lange gilt die Gewährleistung?
| Art der Leistung | Frist | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Arbeiten an einem Bauwerk (z. B. Dach, Rohbau, Heizungsanlage, Bad) | 5 Jahre ab Abnahme | § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB |
| Arbeiten an einer Sache, die kein Bauwerk sind | 2 Jahre ab Abnahme | § 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB |
| Vertrag nach VOB/B, Bauwerk | 4 Jahre, wenn nichts anderes vereinbart | § 13 Abs. 4 VOB/B |
| Mangel arglistig verschwiegen | regelmäßige Verjährung, bei Bauwerken nicht unter 5 Jahren | § 634a Abs. 3 BGB |
Ob eine Leistung "an einem Bauwerk" erbracht wurde, ist nicht immer eindeutig. Entscheidend ist, ob die Arbeit für Bestand oder Funktion des Gebäudes wesentlich ist. Im Zweifel lohnt eine rechtliche Einschätzung.
Was Sie bei einem Mangel tun können
Zuerst hat der Betrieb das Recht und die Pflicht, nachzubessern. Erst wenn das scheitert oder verweigert wird, kommen weitere Rechte infrage: Sie können den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten verlangen, den Preis mindern, vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz fordern. Melden Sie Mängel schriftlich, mit Fotos und einer angemessenen Frist zur Beseitigung.
Checkliste für den Abnahmetermin
- Termin bei Tageslicht vereinbaren und ausreichend Zeit einplanen
- Vertrag, Leistungsbeschreibung und vereinbarte Änderungen mitnehmen
- Raum für Raum prüfen: Oberflächen, Fugen, Funktionen, Sauberkeit
- Technik testen: Wasser, Heizung, Elektrik, Fenster und Türen
- Ein schriftliches Abnahmeprotokoll erstellen und von beiden Seiten unterschreiben lassen
- Erkannte Mängel im Protokoll vorbehalten, sonst können Sie Rechte wegen bekannter Mängel verlieren
- Unterlagen sichern: Rechnungen, Prüfprotokolle, Bedienungsanleitungen, Wartungshinweise
- Bei größeren Projekten einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen
So arbeitet Plan & Build
Wir begleiten die Abnahme gemeinsam mit Ihnen, dokumentieren sie im Protokoll und sind auch danach Ihr Ansprechpartner, wenn etwas nicht stimmt.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.